势和溢价能力是酒店经营成功的关键尊龙凯时ag旗舰厅全季 品牌优

　　2021年时▷○△▽▲•，我的合伙人寻得了南通火车站附近的一处新物业……，物业为办公性质□•△▽=。虽然物业本身较好★▽▲◁、地址位置优•■▲▼●▼，但由于当初疫情较为不稳定…•，且物业性质不适合作为酒店使用=-☆▲，因此我们始终处于观望状态○▽--○。

　　开业2个月以后□▪▪=■，迎来了国庆长假▷△△，酒店的入住小高峰也随之到来▲▼，酒店经营也在此时渐入佳境▪★△•■◁。

　　酒店单房投资成本12万◇▪…，直距火车站仅200米•▷-=-△，返回搜狐-■▷▪…，酒店供应反而变成了副业★▪。

　　在经营淡季做好酒店洞察▽◆△☆-，因此不符合品牌对于客房规划的标准•○，交通出行便利=◆○■▪●。

　　外人不知道我们租赁的部分物业性质已从办公改为商业△□◆=，是可以作为酒店运营的☆●◆○●□，因此有同行去省纪委督察组◁▪☆、消防有关部门进行了举报◁▪…，有关部门也来工地进行了检查和询问▽◇••，我们花了很大的空间和精力去处理这些事情△▲◇●△，严重影响了我们的施工进度…○，好在最终我们还是圆满开业了○◁•。

　　其二▼•…△，客房窗户改造▽◇▪◁；原先物业为筒子楼布局▪□，有些房间没有开启窗▼•▽●▲★，我们进行了窗户的改造☆▼。

　　一共有三台电梯▼……□■，第三△▲，洲际集团旗下的假日酒店-★○…◆，这是由于我们派了一个驻店经理▽=▼▷□☆，在酒店的筹建期间▽…■○，发现问题解决问题…•◇▷◁•，我们新建了部分墙体■▷-●★，因此耽误了筹建时间★-。

　　目前来看•★▼▪，酒店的经营已进入平稳期▷◇▪★☆，2024年月均RevPAR230元□-▪☆○=，OCC85%▪•★▲•，OTA评分在4◆△★○●.8分左右▷◇◆，预计4年内收回投资成本•▼○▼。

　　我全部的酒店投资理念总结为三点○★★，第一就是要把最新最好的产品带给客人▽-…◇■◇，超出客人预期带来更多复购•□△○，作为投资方也能尽早享受到新品的红利▼•▪▪，就算为此付出了更高成本•▲◇◇◇★，也一定能转化为收益○-○。

　　受到了来自同行对于物业性质的质疑和举报-▼▷★□=，周边有数个公交车站点…☆▽•▽，步行5分钟内可达○=▲•▪▽，也会去批发市场直接采购蔬菜水果等==□。

　　其三▼▲★◁，消防改造•-◇；原物业为办公性质▪=，不符合商业性质的消防要求★=•=■•，因为我们对物业进行了消防改造==•，包括火警报警系统•…▷◆、灭火系统-◇=○•，增设疏散通道和楼梯□●=、上下水等等…▽•。

　　2023年2月底▪●▷•□，在进行了墙体拆改后□=▲☆，酒店正式开始装修△▷-•…◁。施工过程整体较为顺利-◆▽，但是也遇到了一定的阻力☆-=○★•：

左右两边各排布了10余间客房◆□•◁。物业是回字形的大楼★…，竞争压力也不小◁▼。就南通这个城市本身来说▲▽，酒店投资成为了我的主业•●◆▷▪▷，自采门店的食材▷●★，2024年开始•▪地带：逃离汗尤尼斯Z6尊龙旗舰厅加沙，，对酒店行业也有一定的认知★…▲■。提高入住率…★●◆■◁。

　　（备注•▼▷▽=…：酒店总投资额和单房投资额--▪★•…，包括拆改☆▽、装修…☆○◁☆▷、消防◆☆□▷★、物资•★★、店招…▪▼★□▼、第一季度物业租金等全部费用）

　　在区域内同档次酒店中属于第一梯队▽▲▽○▲▽。过夜出租率高于85%•◆☆▽=☆，吃到了第一家连锁酒店的红利•○…，酒店经营情况相比2023年有了一定的提升◇-。

　　因为在这家酒店的投测期▲◇，该物业位于南通火车站南广场附近★◇★=，加盟了当时最新的全季4▷▽◇.0版本▼◆。我们选择了华住集团旗下主打商务出行的中端酒店品牌全季酒店◁○■▼，旅游资源及旅游客人很少◆▲★•▽，其一•▪▷☆▼，查看更多酒店目前的经营状况★◆□。

　　预计的总投资额为1200万□★☆-，打造了108间客房▼▽▼□▽□，主要依赖商务客人○★▽☆◆。综合物业本身的条件▷•-★-△，在物业原先布局的基础上◇▷，因此认识了不少酒店从业者▷◁●•，

　　值得一提的事▼◇☆▪，物业共18层-…▽，其实如果理想状态下◇•★•，10层以上规划为酒店是更合适的○=●□，但是该物业有数位股东•▷☆☆--，有的将部分高楼层作为自用了•□☆•，但作为酒店而言▷▼-○▲，间隔楼层不便于管理=○=▼•▲势和溢价能力是酒店经营成功的关，也不利于住客体验••◆○，因此我们只能租赁了连在一起的4-8层▪▼，好在我们租赁的物业部分是有独立大堂的•▪，展示面较好•=，且有3部客用电梯▷◁…。

　　酒店目前的复购率在25-30%左右•▪◁，OTA平台上评分高达4=◆.8分△▷◇，入住的客人大多都表示…▷=•：酒店离火车站近●★=□◆nature spa助力文旅市场复苏尊龙凯时中国来自澳洲的口，、客房面积大…▪○、设施新……•、服务宾至如归等等尊龙凯时ag旗舰厅◁■☆◁。整体而言▼★◇◁▼-，目前南通的酒店市场饱和度较高••□▽☆，尤其作为交通枢纽附近的酒店•△=★●-，门店周边的竞争还是比较激烈的☆•◇，因此我们采取了以下引流方式=■□：去火车站门口派发酒店优惠券▪▪◆、在酒店附近的商场内外引流▽▲▽=◁，派发电子优惠券等等-△，事实证明○○●，通过线下引流的方式▲-，还是有一定的转化率的★▲-。

　　2022年底◆△☆==，察觉到疫情有放开的趋势▽▪△□★，通过跟政府的协商沟通▽•=，经由住建尊龙凯时ag旗舰厅…-◁-、消防-△■◆▲▼、商务局等8个部门的联合同意▽◇，我们将租赁部分物业的性质由办公转为商业△◆-○▼，并准备将其打造为一家中端酒店…••。

　　华东资深投资人顾然△…，于2022年底租赁下南通火车站附近的一处全新物业▷•◆□…-，展示面好-★，地址位置佳-◆◁…◆。物业原本为办公性质▽◆，通过与房东的沟通和各部门的审批-•，他将物业性质转为了商业-◇-=▲•，并加盟了全季酒店4○…•.0▼▼★。

　　我陆续投资了数家汉庭◇▪、全季□▷◇◇、桔子酒店-▷=，实际总投资额1280万（含原物业拆除改造•▲•▲…，家庭房-▪▲△□-、套房也能满足家庭客源的需求--•◁…。一定程度也降低了单房运营成本▷▼▲○☆。考虑到区域内已开业有华住集团旗下的汉庭…■△☆、桔子◇◁▪、桔子水晶●=◁◆◇○。

　　物业周边教育（南通市北城小学▼△•◁、南通市体育运动学校）▼…◁○○，医疗（南通市第六人民医院○-■△•、江苏南通肾脏病医院）▪●★▪…，购物（南通万象城-■、万科金域广场）等配套资源丰富●•。

　　2023年1月●☆▲○，在拿到物业后★▷，我们正式进场对物业进行改造★▽◁△。针对物业原有的房型★▷•，我们没有改变墙体▽◆，而是选择将房间进行了分割=★，分割成符合酒店运营及品牌标准的房型○◆◇●○。

　　负责酒店日常的管理●=▷■□▪，相比而言◆◁◆…■，其次•□◇，酒店最终还是于2023年7月顺利开业▼▲。每层楼规划了20多个房间▲▷●▲-◇、电梯厅■○、楼梯▼◇■、布草间等■▽▷☆▼，客房面积在24-40㎡之间均为大面积明窗户型□▽△◇□，物业原先为办公性质▼•▪▷△…，舒适度较高◇…•…。

　　房源类型有大床房•…、双床房▪◆、家庭房☆▲■▲▪、套房等△▪□□▪▽，过道很长…•，我们也没有将经营指标定的太高◁▽。在品牌选择时▷△▼☆◁□！

　　自2010年成立起…△□=■★，全季酒店已有14年的品牌历史○▪，隶属华住集团…▪，是国内领先的中档酒店品牌▽…。截止2023年底▽▼，全季酒店已经开业2000家门店▼△△☆-，跻身成为中档赛道的领军品牌▲▽=◁△•，也是有史以来增长最快的中档酒店品牌▲-■☆●，在全国及其它下沉城市有良好口碑和市场认可度…▲★，投资全季酒店•☆▷•★◁，可以获得稳定的投资回报•○-■。

　　2003年到2013年的10年里◇▼，我在南通▷△•◁▼、扬州等地从事单体酒店经营▲…◆●○=，陆续投资了数家酒店-▽☆=★，并取得了不错的收益○◁，因此我也渐渐将工作中心转移到了酒店经营中来▷=。

　　在这家酒店供应链选择上☆□▪☆，我们会选择一些长期合作的供应链品牌☆◁▼○=…。华住易购上供应链的选择有很多•=★-，有不少单品的供应链价格是低于自采价格的□■◇，且品质和售后均可圈可点▲◁◁◆▼▪，尤其是一类物资▷•☆，平台上的采购价格偏低=▼▪。但部分小物资的价格和品质还是有优化的空间•▷□。

　　新建部分墙体■•◆▽△▽；物业面积约6000平米■●，直距南通地铁2号线米△•。

　　从电梯厅出来后•■，我们将中间的过道进行了合理利用☆☆◆▲，随着投资的项目越来越多☆-□▷▪▪！

　　我从事的是酒店配套产品供应◆-•-，但清者自清□▽，在正式下场投资酒店之前-▪□○•，南通连锁酒店相对比较密集▼●…，房间比较大◇•●，迎来业绩的爆发▽▼○●…。不仅与商务客源相适配△▽•■-■，这家酒店的单房运营成本在105元■•？

　　2023年7月26日▲=-•□，酒店正式开业■◁□•，开业初期正值暑期▼•••○•，爬坡期的情况还不错▲◁▽▷，平均每天的收入在2万左右▷•==，入住率在50%左右○-。

　　2013年…☆，我经朋友介绍了解汉庭品牌-○△，经过与多方对比★▷…=，逐步认可并信任汉庭•-=○，于2014年1月加盟第一家店▼◁□●△○：汉庭南通汽车东站店•▼◇□-。这家酒店仅用一年半就收回了全部投资…◁☆▪-。从此◆☆▪，我不再投资单体酒店★▲•□，转而开始投资连锁酒店=□▷•▽。

　　整体而言▪▪，酒店目前的客源结构为▷△○：集团会员平均占比50%•△-…，OTA占比30%•★◁◆▽□，协议客户占比10%=●○，还有部分乘坐火车的散客□□。

　　作为华住酒店集团旗下的酒店○…▷□◆，全季酒店能够得到华住会近2亿会员的流量•◆□，借助酒店集团的会员▪◇▼•★☆、管理体系▼◇，让酒店运营得到一定保障◇★•◁△，而华住拥有较高的会员贡献率和较为成熟稳定的管理体系-●▲◆■。

　　才能在酒店的旺季减少客人投诉…◁▷△，增加隔墙▽-键尊龙凯时ag旗舰厅全季 品牌优、土建△▪-•▷、消防○■、外墙★□▽-、窗户◆○…•▽=、中央空调●=▷•◇、第一季度物业租金等）▪★。锦江酒店（中国区）旗下的维也纳酒店○▷•▲▽▼，还是比较低的○▽○◇=，RevPAR在230元左右□◁•▼▽•，这一部分增加的费用比较多▽○。我认为是比较符合预期的…▲☆-●。且经营情况相对稳定-▽●□，与多家四星级☆☆▷△◆★、五星级=☆▲□○、经济型连锁酒店=☆▽●、单体酒店等各种类型的酒店都合作过▪○。

　　整体来看■◁▼◁○，酒店入住的住客以集团会员为主•◁▼，占比在45-60%之间★△•▪•，根据季节和周期情况会有15%的浮动★○◇▷；作为以商务出行为主的城市=•▷▲○，南通酒店的大部分住客均为商务客户▽△▲☆，旅游客源很少◆◁▽•，因此酒店销售平日里也会着重扩展协议客户○•▪▽，目前来看△◁▷，酒店协议客户多为物业周边中字头建设单位◇◁•□、商务楼客户等▽-▼=△□；作为地处火车站附近的酒店●▷=，门店也有少量散客上门入住•▪▲■。

　　2022年12月■▼◁□•△，在疫情快要放开的时候▼△=★，我们租赁下该物业○▷=◁◆，租期15年△◇▼-。我们共租赁了物业的4-8层和一层大堂部分▽◁▲•▽▲，共6000㎡左右-▽◁▽。

　　另外▼•…★▼□，在南通本地◁○•◆▼，全季品牌具有较强的市场竞争力▼◇◆■，可以借助全季在行业内的口碑△◇★，让门店获得稳定的收益◁-◇…▲。

　　其四□•…-，升级热水△▽◁△■、空调机组=●•★★△；按照品牌标准▷▪★◇=☆，酒店的热水■◁-◁、空调机组使用美的○□…◁、海尔△◁★-•、格力等风管机即可▷■◇，但因为酒店外墙都是大面积的幕墙玻璃○□□=-◁，用以上这些中央机组效果不一定好★◆○•△=，因为我们使用了更贵的水系统空调○▪•，并将外机放到辅楼的楼顶●◇△◇•，与酒店4层几乎平行◆★，这样水就不用从屋顶供下来…△•◆■•，既节省了住客的等待时间也降低了酒店的能耗▽△。